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根据《私募投资基金监督管理暂行办法》第四章第十四条规定:"私募基金管理人、私募基金销售机构不得向合格投资者之外的单位和个人募集资金,不得通过报刊、电台、电视、互联网等公众传播媒体或者讲座、报告会、分析会和布告、传单、手机短信、微信、博客和电子邮件等方式,向不特定对象宣传推介。 根据《私募投资基金监督管理暂行办法》第四章第十四条规定:"私募基金管理人、私募基金销售机构不得向合格投资者之外的单位和个人募集资金,不得通过报刊、电台、电视、互联网等公众传播媒体或者讲座、报告会、分析会和布告、传单、手机短信、微信、博客和电子邮件等方式,向不特定对象宣传推介。 根据《私募投资基金监督管理暂行办法》第四章第十四条规定:"私募基金管理人、私募基金销售机构不得向合格投资者之外的单位和个人募集资金,不得通过报刊、电台、电视、互联网等公众传播媒体或者讲座、报告会、分析会和布告、传单、手机短信、微信、博客和电子邮件等方式,向不特定对象宣传推介。
普通投资者与专业投资者的区别
根据《私募投资基金监督管理暂行办法》第四章第十四条规定:"私募基金管理人、私募基金销售机构不得向合格投资者之外的单位和个人募集资金,不得通过报刊、电台、电视、互联网等公众传播媒体或者讲座、报告会、分析会和布告、传单、手机短信、微信、博客和电子邮件等方式,向不特定对象宣传推介。 根据《私募投资基金监督管理暂行办法》第四章第十四条规定:"私募基金管理人、私募基金销售机构不得向合格投资者之外的单位和个人募集资金,不得通过报刊、电台、电视、互联网等公众传播媒体或者讲座、报告会、分析会和布告、传单、手机短信、微信、博客和电子邮件等方式,向不特定对象宣传推介。 根据《私募投资基金监督管理暂行办法》第四章第十四条规定:"私募基金管理人、私募基金销售机构不得向合格投资者之外的单位和个人募集资金,不得通过报刊、电台、电视、互联网等公众传播媒体或者讲座、报告会、分析会和布告、传单、手机短信、微信、博客和电子邮件等方式,向不特定对象宣传推介。
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毛大庆:疫情之后 中国商业地产的新课题——保稳定、抗风险

2020年03月27日 文章摘要:商业地产发展模式将迎来变革
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3月19日,优客工场创始人兼董事长、共享际创始人兼董事长、鸿坤集团高级合伙人、万科集团外部合伙人毛大庆先生做客“鸿坤财富线上直播课”,以专业思路解读了疫情后中国商业地产市场的发展等热点话题。

 

扫描上图二维码可查看直播回放

 

鸿坤财富对毛大庆先生直播课的内容梳理、归纳如下:    

 

疫情发展到现在对中国经济的伤害度

 

中国消费趋势指数在2019年三季度保持高位运行,大幅领先全球,体现了我国消费者良好的就业预期、消费意愿以及个人经济情况,但突然爆发的疫情打断了这个良好运行的趋势。

 

自2020年疫情爆发以来,中国的社会消费品零售总额“损失超两万亿”,相当于北京2018、2019两年的社会消费品零售总额规模,总消费损失约28088亿元。

 

2月底为止的总消费损失估计数约为28088亿元,若扣除1月具有正常消费的前23天,则到2月底止,疫情防控期间平均每日的消费损失额在759亿左右。

 

进、出口合计损失1091.7亿美元,相当于中俄2019年全年的贸易额。出口损失739.5亿美元,损失率超20%,进口损失352.6亿美元。

 

数据解读:

 

即使疫情逐渐退去,人们依然会抱着“尽可能减少会面”的心态生活一段时间,导致零售、住宿、餐饮、旅游这些需要面对面接触的行业缺少需求,让这些行业恢复的时间变长。

 

电影行业,春节档的票房能占到全年的10%,但今年的票房几乎为零。餐饮、民宿、旅游行业受到的影响也很大,其中一个重要原因是这些行业在春节期间的客流量原本预计达到顶峰,因此提前投入了大量的资本、人力、资产。 

 

第三产业中也有疫情中的利好行业,那就是游戏产业。腾讯的王牌手游《王者荣耀》在除夕的日流水竟达到了20亿元,比起之前的最高纪录多了7亿元。 

 

疫情期间,游戏行业消费数据会持续增长,1月、2月流水至少同比增长30%至50%。除了游戏以外,远程办公、在线教育、直播等行业也成为了新的增长点。

 

 

中国金融危机的可能性

 

截至目前,疫情蔓延至全球超过120个国家和地区,全球超过10万人次被感染。全球爆发金融海啸,2月下旬以来油价最大下跌超过30%,美股四次触发熔断,欧美股市进入技术性熊市。   

 

中国疫情在1月下旬开始迅速蔓延,目前在武汉封城、全国延迟开工等政府强有力的措施、一线工作者和人民的共同努力之下,疫情已基本得到控制。

 

疫情全球大流行和经济金融危机,将从产业链、贸易、外需、金融市场、大宗商品等渠道对中国进行传导。

 

企业大面积推迟复工时间、工厂关停、物流受阻,对全球制造业的生产、运输、用工都将造成负面影响,且通过全球供应链网络层层放大,造成全球贸易萎缩、企业订单和现金流压力上升。

 

从产业链看,全球疫情蔓延或引发生产停滞及贸易管制,暂时阻断全球供应链。3月12日,世界卫生组织正式宣布新冠肺炎疫情成为“全球大流行”,全球产业链将受到更大冲击。 

 

当前疫情较为严重的海外国家为日本、韩国、欧盟(意大利)、美国,均是中国重要的贸易伙伴国。四大疫情受灾地区对我国生产要素、资本供给、最终消费均产生冲击。

 

数据解读:

 

乐观情景:中国在4至5月份控制住疫情,海外在5至6月份控制住疫情,或疫苗于5月前研制成功。全球感染人数低于20万,死亡人数低于1万人。在这种情况下,疫情对全球经济的冲击在3至6个月,拖累全球GDP增速下滑约0.5个百分点,随后经济将出现反弹。

 

悲观情景:海外疫情失控,疫情二次输入中国,演变为全球大流行。全球感染人数超过1千万人,死亡人数超过10万人。在这种情况下,需求和供给冲击可能持续至年底,同时全球供应链将受到严重冲击,拖累全球GDP增长下滑2-3个百分点左右,甚至可能引发世界经济危机。

 

从目前疫情情况、内外部环境来看,新冠疫情对中国经济的影响远超非典,但仍处在可控状态下。

 

 

疫情对商业地产的影响

 

“后疫情”阶段,商业地产需要面对资金、招商、运营及退出四大痛点,疫情将触发商业地产转型新趋势:

 

1. 获取现金流方式的转变

 

过去商业项目主要依赖商铺租金获利,疫情过后,主流商业项目应发挥商圈人流优势,通过推广品牌形象店与收取租金“双管齐下”吸纳现金流;非主流商业项目,不妨与优质运营商携手合作,利用运营资源吸引优质商家进驻、落地社区商业项目。

 

2. 运营模式的转变

 

主要依赖线下提袋购物的商业项目受疫情冲击最大,未来商业项目应把重心放在线上店面的运营,线下实体店则用以吸引客流。

 

3. 退出方式

 

疫情过后,商业地产需要加强自身的抗风险能力,包括运营主体的迁移或转型,如通过与第三方团队的合作、共同运营,打造更具特色的新型商业体。

 

无商业运营经验的开发商,可交由第三方团队进行运营管理,降低自主经营的风险。资产专业运营商让资产通过模式运营产生较好资产回报。商业地产开发商和运营商是不动产基金合作者的关系,成为利益共同体,风险共担。   

 

 

中国房价的趋势预判

 

政府应该对房地产市场可能出现的波动做好预案。在“房住不炒”的前提下,稳定预期,防止房价暴跌。应尽量补贴低收入群体,通过提振消费,进而稳定就业。货币政策相对空间较大,可以相机抉择,但要给市场好的预期。

 

3月16日,国家统计局公布了2020年1-2月份全国房地产开发投资和销售和2月份商品住宅销售价格变动情况。数据显示,前两个月全国房地产的开发投资、开发企业新开工、房屋竣工数据、房企土地购置面积和商品房销售面积都出现了负增长,而能够较为真实地反映市场冷热的70城二手房价格指数,也在连续58个月环比上涨之后首次出现了下调。

 

数据解读:

 

市场实际数据比现在看到的数据跌幅更大。1-2月出现这样的数据属于疫情下的停摆,市场更关注3-4月份的疫情逐渐平稳后的表现。 

 

从70城房价指数来看,2月份70城新建商品住宅价格指数环比涨幅为零,价格上涨的城市有21个;二手房环比由上月上涨0.2%转为下降0.1%,仅有14个城市价格上涨,占比25%。

 

 

数据解读:

 

31个二线城市中,武汉、石家庄和太原等12个城市受疫情影响新建商品住宅无成交,武汉、石家庄和呼和浩特等12个城市二手住宅无成交。35个三线城市中,扬州、蚌埠和平顶山等7个城市新建商品住宅无成交,包头、锦州和扬州等12个城市二手住宅无成交。

 

销售数据也反映出市场的冷淡。1-2月,商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%。其中,住宅销售面积下降39.2%。商品房销售额8203亿元,下降35.9%,其中住宅销售额下降34.7%。

 

另一个值得关注的信号就是,一二三线城市二手房价格指数环比涨幅分别为0.1%、0.0%和-0.1%,也就是说只有三线城市二手房数据出现了下跌。说明相关城市的房东在不断调整预期和定价策略,二手房买卖更加趋冷。尤其是新冠肺炎疫情下,房东的资金压力或更大,转让时定价方面会更加温和,议价空间更大。

 

新开工数据接近腰斩,3月资金压力恐增大。1-2月,全国房地产开发投资10115亿元,同比下降16.3%。房屋新开工面积10370万平方米,下降44.9%,接近腰斩。房地产开发企业土地购置面积1092万平方米,同比下降29.3%。房地产开发企业到位资金20210亿元,同比下降17.5%。

 

数据解读:

 

3月16日开始,各地建筑工地陆续复工,房地产新开工节奏会加快。相比于2月,3月份对于大部分房地产企业来说关乎生死存亡,如果政策没有相应的宽松,资金链断裂或将开始出现。